こんにちは、勢いでおしゃれな小径自転車を購入したのになかなか乗る機会がなく放置したままの籾山です！
買って満足してしまった。もったいない(‘ω’)
このレポートでは私が数多くのマンションをご案内させていただいた経験を通して、マンション選びは何がポイントか？！を具体的に物件を見ながらマンション仲介のプロとして見るべきところ【プロの視点】とモミヤマの勝手な好みから【モミポイント】点数をつけて解説していきます。
マンションの価値は相場・立地・管理・専有部分に分けて考えます。
①相場が40点
②立地が30点
③管理が20点
④専有部分が10点くらいのウェイトでしょうか。
全部合わせて100点です。
さて、今回も実際に現地を周りながら確認していきましょう。
マンションソムリエ籾山のマンション潜入ルポ～～～
モミチェック開始！！
今日は東京メトロ千代田線「千駄木駅」徒歩1分の場所にあるとあるマンションにやってきました。
築40年 総戸数25戸 11階建の5階にある54.39㎡3LDKのお部屋です。
①それでは千駄木の相場を見ていきましょう。
【プロの視点】 不動産の価格を考えるとき、「坪単価」という数字を用います。
今回の物件の場合、専有面積が16.45坪 販売価格が4,380万円なので
4,380万円÷16.45坪=1坪当たりの単価が266万円となります。
千駄木駅周辺の築40年から築20年の中古マンションの坪単価はおおよそ364万円。
この物件と同じ広さなら5,980万円になる計算です。
築40年超の旧耐震の物件の平均が257万円なので、それらと同じくらいの価格設定となっています。
【プロの視点】 相場を考えるときにもう一つの指標として「利回り」があります。
賃貸した時に利益が何パーセント出るか、という数字です。
マンションなら経費を除いた表面利回りで5％は取りたいところです。
千駄木近隣の賃貸相場は1坪あたり9,000円くらいなので、その数字で考えると今回の物件の適正価格は3,500万円くらいになります。
文京区なので賃料は高いかと思っていましたが、千駄木周辺は下町だからなのか、意外と賃料が伸びないですね。
籾山の視点では相場から見た評価は「20点」。
近隣相場と比べて割安ですが賃料相場が思いのほか伸びず、かなりの乖離があります。
このマンションのアピールポイントとしては
〇同年代のマンションと比べて坪当たり単価が100万円安い
〇内装がフルリフォームしてあるのですぐに住める
〇駅徒歩1分で利便性が良い
といったところでしょうか。
②次に周辺環境を見てみましょう。
千駄木の良さは何といっても「谷中銀座」が徒歩圏にあることにつきます。
また根津神社も徒歩圏にあり、都会なのに緑豊かなところが魅力です。
商店街があると吸い込まれるようにぶらぶら歩いてしまいますね。
「ねこのしっぽドーナツ」のお店でしっぽドーナツを買ってしまいました。
有名な「夕やけだんだん」にも行きましたよ。
立地評価は
〇商店街があるので買い物や飲食など「食」に関することが充実している
〇緑豊かでオフが楽しめる
という点から満点の30点
マンションは立地で買う！とも言いますからこの周辺環境は評価に値します。
籾山的にはあとトレーニングジムとサウナがあれば
【籾山ポイント】プラス10点
しちゃうんだけど。。。
