こんにちは、ゴールデンウィークに全くお出かけする予定がなく家でケーキを焼きまくっていた籾山です。
焼いたケーキがぎっしりフリーザ―に詰まっていて只今消化中。体重が~~~
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このレポートでは私が数多くのマンションをご案内させていただいた経験を通して、マンション選びは何がポイントか?!を、具体的に物件を見ながらマンション仲介のプロとして見るべきところ【プロの視点】とモミヤマの勝手な好みから【モミポイント】点数をつけて解説していきます。
マンションの価値は相場・立地・管理・専有部分に分けて考えていきます。①相場が40点
②立地が30点
③管理が20点
④専有部分が10点くらいのウェイトでしょうか。
全部合わせて100点です。
さて、今回も実際に現地をまわりながら確認していきたいと思います。
マンションソムリエ籾山のマンション潜入ルポ~~~
モミチェック開始!!
今日は新宿区新宿7丁目、JR山手線「新大久保」駅徒歩12分、地下鉄副都心線「東新宿」駅徒歩5分の場所にあるとあるマンションにやってきました。築53年 総戸数130戸 12階建の2階に所在する60㎡3LDKのお部屋です。
それでは新宿7丁目の相場を見ていきましょう。
①不動産の価格を考えるとき、「坪単価」という数字を用います。【プロの視点】
今回の物件の場合、専有面積が18.15坪 販売価格が4,999万円なので
4,999万円÷18.15坪=1坪当たりの単価が275万円となります。
千駄木駅周辺の築25年以上の中古マンションの坪単価はおおよそ254万円。
この物件と同じ広さなら4,610万円になる計算です。
内装がフルリフォームされていますので、+1000万円でおおよそ5,610万円が相場の金額であろうと思われます。
そう考えるとフルリフォームで4,999万円はお得!
☆相場を考えるときにもう一つの指標として「利回り」があります。【プロの視点】
賃貸した時に利益が何パーセント出るか、という数字です。
マンションなら経費を除いた表面利回りで5%は取りたいところです。
新宿7丁目近隣の賃貸相場は1坪あたり11,000円くらいなので、その数字で考えると今回の物件の適正価格は4,800万円くらいになります。
フルリフォームされていることを考えると販売価格4,990万円なら価格的にはトントンです。
また、同じくらいの広さの賃貸が20万円前後で出ているので、この物件の月々の支払額13万円と比べると、かなり利幅が大きい印象です。
籾山の視点では相場から見た評価は「35点」。
近隣相場と比べて割安な上、賃料相場と比べてもほとんど乖離がありません。
このマンションのアピールポイントとしては
〇最寄り駅までたったの徒歩「5分」近い!
〇将来賃貸として貸した場合、月々5万円近くの収益が上がる。
〇リノベ前のお宝物件。自分で好きなようにカスタマイズOK!
などの点です。
②次に周辺環境を見てみましょう。
新宿7丁目に住む良さは何といっても「戸山公園」が近くにあることにつきます。新宿スポーツセンターも公園内にあって、水泳やトレーニングがいつでもできます!!いつでも筋トレし放題だ~
戸山公園から大久保駅まで続く大久保の駅前通りは全国区で有名なとっても楽しい街です。韓国好きにはたまりません。
歩道は食べ歩きの若い子でいっぱい。
食欲を刺激する看板があちらこちらにあります!
立地評価は
〇なんといっても「大久保」に近くインターナショナルに楽しめる!
〇緑豊かで休日も楽しめるスポットが充実している。
という点から満点の30点。
マンションは立地で買う!とも言いますからこの周辺環境は評価に値します。
教育環境も良いですよ。なんといっても「早稲田大学が近くにありますからね。
それと籾山的にはスポーツセンターが近くにあるということで、
【籾山ポイント】プラス10点!!
戸山公園内の新宿コズミックセンターにはプールやトレーニングジムなどのスポーツ施設が充実。
低価格で利用できるんです。ここならエニタイムに行く必要もないですよね!モミヤマ大喜び。
③次は管理の面を見ていきましょう
〇マンションの外観
〇エントランスなど設備
〇掲示板
〇自転車置き場
〇メールコーナー
〇エレベーター
などが要チェックポイントです!
マンション入り口の掲示板をチェック。
ここに注意喚起のお知らせが貼ってあるマンションは要注意です。住民のマナーが良くないことが多く、住んでからトラブルになることも。。。
今回のマンションの場合、特に問題になるような掲示物は見当たりませんでした。
エントランスはとてもきれいに整っていて管理の状態の良さを垣間見ることができました。
管理人さんの控室もあり、セキュリティの面でも安心です。
そしてこのマンションの最大の良い点は「長期修繕計画がしっかりしている」「計画の通りにマンションの修繕が行われている」「修繕積立金の金額がしっかり積み立てられている」という点です。
総合的に考えてこのマンションの管理の評価は20点です。
築年数は古いけれど、しっかり管理され建物の維持保全もしっかり行われています。
【籾山ポイント】プラス10点!! 「管理の面で安心だから」
家の家計と同じくマンションも貯蓄はたくさんあった方が断然良いです。
このマンションは修繕積立金の金額が十分に積み立てられています。突発的な出費がない限り、定期的に大規模修繕を行ってもお金が足りなくなることはないのではないかと思います。
総戸数が多いマンションは経営的にも安定していますし、住人の中に意識の高い人がいる可能性が高いので、管理面で考えると、有利です。
籾山がマンションを購入するなら100世帯以上のマンションを選びますね。
④最後に専有部分を考えてみましょう。
リフォーム前の状態なので昭和の香りが色濃い空間となっています。
リフォームの際内装はすべて壊してスケルトンの状態にするので、現況は特に気にすることはありません。
邪魔な梁がないので、専有部分の評価は可もなく不可もなくという感じで10点です。
今回のマンションは籾山的には立地良好の上に、マンション自体の管理体制も良く、築53年という築年数の古さを補って余りある良いマンションです。
よって合計115点!
もし新大久保~東新宿エリアでマンション購入を考えている人がいれば、この物件は「買い」です。お金があれば籾山が購入したいです。
マンションの評価は人それぞれ違うはず、と籾山は考えています。
今回のマンションに対してもエリア限定がマンション購入の条件であるとすれば、もっと合計点は高くなるはずだし。
環境に対する評価が籾山と異なれば、もっと合計点が低くなる場合もあるはずです。
気になるマンションがあったら点数をつけてみるといいですよ!!