マンションの価値は立地5割がプロとしての籾山の持論です。でも、実は立地の評価って人により基準が様々だったりするんですよね。さて、今回も実際に現地を周りながら確認していきたいと思います!

まずは近隣の様子から見ていきましょう。

志村坂上はお隣の本蓮沼と近いので、生活エリアも一緒です。今回は二駅まとめて近隣環境を見ていきます。

駅前には「板橋中央総合病院」があり、地域病院の要として住民の健康を守ってくれます。私のお客様の中にもここで出産された方いますよ。

近隣環境にとても恵まれています。

マンション近くには広々とした公園と体育館が!板橋区立なので体育館の利用料も良心的で毎日筋肉を鍛えたいモミヤマ的にもコスパ最高!ジムもプールもあります。体育館で運動した後、公園でまったり…なんて贅沢な休日の過ごし方ですよね。遊具エリアもあるのでお子様連れの方も楽しめる公園です。

小豆沢体育館にはプールやトレーニング室、室内コートなどがありリーズナブルに利用できるのです。

体育館の周りにはこんなストレッチ用の器具が設置されていて運動したい心をかき立てます。

スポーツ施設や温泉があればもうそれだけでモミポイントついちゃうのです。

モミポイントプラス10点!!

天然温泉「さやの湯」もすぐ近くに!昭和21年から続く由緒正しき温泉。

天然温泉なんて山とか海にあるイメージでしたが、こんな住宅街にあるとは驚きです。日常を忘れて寛げる場所として人気です。

さやの湯の近くにはSCやDYIのお店が。。。

こういうお店って、ロードサイドにあるイメージですが、家の近くにあるって、とても便利なことですよ!

自宅を購入すると、ガーデニングやDYIをやりたくなるんですよ!!そんな時にホームセンターがあるととても楽しいです。

無料の釣り場がある公園もあります。ヘラブナやコイが連れるそうですよ。無心で釣り糸を垂れるのもいいかもしれませんね。また緑の多い環境はストレスに囲まれた心を癒してくれます!

モミチェック!!グルメも大切♪

関西風だしのうどん屋さん。ランチタイムにおまけしてくれる🍙が美味しいんです。もちろんうどんそばもおいしいですよ。牛筋うどんがおススメ。

住宅街には住民に人気の天ぷら屋さんが。

ここの天丼はさくさくでボリュームがあって美味しいんです。1時過ぎでこの行列です!

アド街ック天国など、テレビにも多数取り上げられている有名店です。バームクーヘンと小豆沢ロールが一押し。

バームクーヘン購入しました。流行りのしっとり系とは一味違った、フルーティでバターのしっかりした味が家族に評判でした。

【ポイント】

立地に対する評価の基準は「資産性」と「居住性」に大きく分かれます。

「資産性」とは誰もが欲しがる物件であるということ、また投資用としても価値が高いということ。「居住性」とは生活するのに適しているということ。例えば「資産性」の例として【恵比寿】などは街自体がお洒落で住みたい街ランキングでも常にトップ3に入るなど人気が高い街です。賃貸需要も多く見込めるので投資用としても需要の高い立地です。対して「居住性」はその人がどんな暮らしをしたいのか?によって評価基準が変わってくるのです。【赤羽】を例として考えると、決してお洒落で万人向けする街ではないけれど、公園や公共施設が充実していたり、物価が安くて買い物施設や飲食店が豊富にあったりといった、ファミリーで生活する上で大切になってくることが満たされる街であり、ファミリー層に対しての「立地」の評価がとても高くなるのです。

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今回の「志村坂上」はファミリーが暮らすという基準で見たときに公園がある公共施設が充実している買い物施設が充実している、といった点において立地評価は満点なのです!

 

マンションの外観はどうでしょうか?

築40年。1階がバイク屋さんですが、ザワザワした様子もなく、マンション前も開けているので、すっきりした印象です。

エントランス前に自転車が置きっぱなしになっているのがちょっと気になりますね。

マンションの様子は?

建物裏手に駐輪場とゴミ捨て場があります。完全に屋外なのでお天気のすぐれない日は、ちょっと利用しずらいかもしれません。

セキュリティ面を見てみましょう。

伺ったのが土曜日の午後でしたので、管理人室は不在でしたが、基本的に日曜日以外は管理人さんがいます。また、オートロックなので、居住者以外の人は出入りできない点も安心です。

マンションの価値は立地で50%、残りは「管理」で4割です。

管理の様子は

〇マンションの外観

〇エントランスなど設備

〇掲示板

〇自転車置き場

〇メールコーナー

〇エレベーター

〇各戸の玄関周り

を見ます。

プロの視点

マンションを選ぶときに「管理費や修繕積立金は安い方が負担が軽くて良い」という声をよく耳にします。でもちょっと待ってください。建物は常にメンテナンスが必要です。そのお金が「修繕積立金」なのです。つまり、修繕積立金が安いということは、建物のメンテナンスが適切に行えず、マンションの寿命が短くなるということなのです。もちろん高すぎるのは問題ですが。。。

修繕積立金の適正額(※1)は専有面積(㎡)×335円(※2)。専有部分が60㎡のマンションなら21,000円の計算です。

将来にわたって適正にマンションを維持管理するためにはお金がかかるのです。

※1.床面積5000㎡未満の小規模マンションの場合

※2国土交通省マンションの修繕積立金に関するガイドライン令和3年9月改訂版による

【ポイント】

新耐震基準の建物なので耐震性も安心だし、メンテナンスも定期的に行われているので、今現在の建物の安心感はあります。ただ、修繕積立金の積立額が十分でなく将来メンテナンスを行うために、修繕積立金の値上げ、一時金徴収、借り入れなどの行為を行う可能性があります。このマンションが特別なのではありません。現在売りに出されている多くのマンションはこのことに特に触れずに売買されています。

※修繕積立金に関する情報は不動産業者なら調べることができるので、購入を検討しているマンションがある場合、不動産業者に調べてもらうのが手っ取り早いです。

マンションの内部はどうでしょう?

メールコーナーは整然としていて、既存のポストの下に宅配ボックスが設置されていました。省スペースで邪魔にならず、良いアイデアですね!!

特に気になる注意喚起の書面はありませんでした。

各戸玄関周りはきれいに使われています。傘や自転車が放置されている場合は住民のマナーの乱れが心配です。

【ポイント】

新耐震基準の建物なので耐震性も安心だし、メンテナンスも定期的に行われているので、今現在の建物の安心感はあります。ただ、修繕積立金の積立額が十分でなく将来メンテナンスを行うために、修繕積立金の値上げ、一時金徴収、借り入れなどの行為を行う可能性があります。このマンションが特別なのではありません。現在売りに出されている多くのマンションはこのことに特に触れずに売買されています。

マンションの価値、最後の1割は「内装・間取」です。この部分は、人により好みが違ってくるので、マンションの価値に大きな影響を与えることはありません。またリフォームでお好みに変えることが出来る部分です。

今回のお部屋は幹線道路に面しているので、眺望は良いですが騒音があります。窓を閉めれば気にならないのですが、ライフスタイルによって騒音への許容度が異なり評価が変わってきますね。

マンション前には中山道があり、一日中車の走行音が聞こえます。窓を開けて外気を入れたい人はちょっと気になるかもしれません。

 

モミヤマが住むならこんなリフォームしてみたい

 

広すぎるLDKを区切って個室を増やし3LDKに  byモミヤマ

【総合評価】

立地50点+管理25点+内装・間取5点=80点/100点満点中

籾山の好みで+10点  合計90点

今回のマンションは立地条件は満点なのですが、建物の管理があと一歩でした。

新耐震なので耐震性は安心なのですが、設備が今一つ。ゴミ捨て場と駐輪場は屋内が良かった。あと窓を開けたい派のモミヤマには幹線道路沿いは避けたいところです。

しかし広さのわりに物件価格はお手頃です。ファミリーで安心して長く住むにはこんなところが暮らしやすいなと感じるマンションでした。